关注拍卖房的朋友,一定听说过一些关于法拍房“腾退”的烦心事。
今天我们要说的话题就是腾退。
别担心,兴业拍卖带大家用最通俗易懂的语言,
帮您把这个很多人都头疼的问题,掰开了、揉碎了,讲解清楚!
什么是腾退?
腾退,简单的讲,就是拍卖房成交之后,原业主或者占用人不肯搬走,
需要成功竞买到房产的新业主通过合法的途径,让他们搬离这套房产。
这看起来是不是让人头大,一时间找不到头绪?
别着急,您且听我进一步分析。
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为什么会出现腾退问题
在拍卖房市场中,部分的房子存在腾退问题。
而有腾退问题或隐患的法拍房,99%都会在拍卖公告中有明确的说明。

所以在拍卖公告有明确说明的情况下,还是出现了腾退问题,只有两个原因。
1、已知腾退有困难,但是因为其价格或其他原因,明知山有虎偏向虎山行。
2、不知道有腾退的风险,没有阅读拍卖公告或不理解公告含义,盲目参拍。
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腾退的四种情况
知道是什么导致出现了腾退的问题后,我们再来分析一下拍卖房腾退具体的情况。
拍卖房的腾退情况,一般可以分为四大类:
1.空置/正常:
这是最为理想的,房子干净无人居住,腾退轻松简单。
2.债务人占用情况:
由于拍卖房的特殊性,部分房子并非债务人主动放弃,可能还由其家庭成员居住,
特别是涉及债务人唯一住房时,处理起来较为棘手。
3.其他人占用:
一种是正常租约,可按合同办事,继续履行租约或赔偿违约金。
但需注意,债务人在房子成功拍下后收回房子再暴力对抗执行的情况并不少见。
另一种是长期租约,其中不乏债务人对抗执行所签署的,处理难度较大。
4.债务人占用:
此类情况中,债务人通常在拿到法院的拍卖款分配后会主动搬离。
若房产拍卖款不足以抵债,多数债务人清楚房屋归属已变更,不会过度纠缠。
若拒不搬离,可申请法院强制腾房。
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腾退的具体操作
如果您真的遇到腾退的问题,那要怎么解决处理呢?
在这里兴业有两种建议,大家可以参考一下
1.自己腾退:
难度极大,周期长,精力耗费多,没有经验技巧很难成功收回。
2.法院收回:
根据最高人民法院办公厅于2024年11月5日对外发布的《最高法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见(法〔2024〕238号)》第8条:
加大不动产腾退交付力度。对不动产进行处置,除有法定事由外,执行法院应当负责腾退交付,严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。
需要组织腾退交付的,执行法院应当制作腾退预案,积极督促被执行人及有关占用人员主动搬离。
对于督促后仍不主动搬离的,应当严格依法腾退,并做好执法记录、安全保障等工作。
腾退过程中,被执行人、案外人存在破坏财产、妨碍执行等行为的,应当根据情节轻重予以罚款、拘留;
构成犯罪的,应当依法追究刑事责任。
虽然法院会协助腾房清场,但是申请拍卖房腾退流程较为复杂,且需要等待法院排期,无法明确具体期限。
面对腾退的种种困难,不知道大家看明白没有。
作为普通买家,其实大家只要做好以下几点,就可以避免很多不必要的麻烦。
首先,需要读懂公告,初步判断想要参与竞拍的标的属于哪种腾退类型。
其次,联系法院进一步的核实房源真实情况。
最后,实地考察亲自上门看看,确认风险是否存在。
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